ブログ・コラム

2023.12.21

住宅の改修、住まいのリフォーム・リノベーション。昨今、現在お住まいの家の改修についてのご相談が多くなりました、新築という選択肢とは別に暮らしの環境やライフスタイルをととのえる為の家づくりの選択肢、生活のデザインを丁寧に。

カテゴリ：: リフォーム・リノベーション

住宅の改修

住まいのリフォーム・リノベーション。

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※ビフォー（リノベーション解体補強中）

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※アフター（リノベーション後はLDK+納戸）リノベーション前は「押入+和室2間と縁側」の間取り

昨今、現在お住まいの家の

改修についての

ご相談が多くなりました。

今の住まいを大切に長く使いながら、

快適に暮らしたいとのご希望です。

そこで、住まいの改修、

リフォーム・リノベーションを

お考えの方へ

既存住宅の問題点改修における

調査ポイントを

このブログでも

少し書いてみたいと思います。

リフォーム/リノベーションの基本。

現場での注意点(改修の現場監理)という

目的別で分けて、

設計計画をする上での

流れを整理してみたいと思います。

既存住宅の問題点。

問題点は日々感じてられると思います。

改修を考えられる

原因となる訳ですが、

具体的にリストアップが大切です。

何を解決したいのかも

確認する事が大切です。

一般的な問題点を出してみます。

例えばですが、

設備回りの機器や施設が古い。

給湯器やキッチン、

浴室などは既に古くなっている。

使い勝手が悪い。

又、見えないところでは

床下の給排水管や

汚水処理設備が古く

傷んでいる場合が多い。

建物の構造によっては

間取りを変更できない場合があります。

現在の住いの構造が分からない。

そんな方へ、

ハウスメーカーのプレファブや

2ｘ4工法は自由な改修出来ません。

その状態で「認定」を

取っている事が多いからです。

メーカー独自の型式認定を取っている建物は

そのメーカーでしか

改修が出来ない様になっています。　

改修は、

木造在来工法または、

伝統工法(古民家)になりますが、

何でも出来ると言う訳ではなく、

構造検討上壁や柱の

撤去が出来ない場合があります。

断熱・気密性能が低い。

とにかく冬が寒い。

外部との隙間も多く、

断熱効果が薄いので、

室内温度が外気温と変わらない。

石油ストーブ等は、

各部屋に1台ずつ設置して

暖を取っている。

お手洗いや脱衣場、

浴室はとても寒い。

断熱性と気密性が低いので

外気温に影響します。

夏は暑く、

冬寒いのが一般既存住宅の特徴です。

平成11年(1999年)以前の建物は、

特に断熱気密性が悪い。

床の段差が多い。

床の畳とフローリングの段差や

ドアの下枠(靴摺)が

転倒の原因になり易い。

床がフラットでない為に

掃除機が当り邪魔になる。

古い住宅は

急勾配の階段も多くみられます。　

暖を踏み外して

滑り落ちた場合は

とても危険ですので

緩勾配の階段へと変更する事を

お勧めします。

また、

手すりも設ける事もお勧めします。

使い勝手が悪い。

暮らしてゆく中で、

水廻りへの動線がとても悪い。

特に手洗いや浴室までの距離が遠く、

使いにくい。　

家事も面倒。

無駄な動線を無くすために

間取りの変更も

希望されることが多いですね。

動線の整理と部屋の構成の両立は、

柱や壁を変更する必要があり、

専門的な知識が無いと

簡単に変更できないのが難点です。

古民家の床高さレベル測定。

既存住宅改修の場合の調査部分。

まずは現状の調査から

行う必要があります。

問題のある部分を調査して

改修部分を絞ります。

既存住宅状況調査（インスペクション）について。

インスペクションの目的。

中古住宅の改修の際に

適切な修繕やリフォーム内容を

考えたいリフォーム。

工事実施前に

対象範囲を検討したい、

建て替えかリフォームかについて

判断材料にしたい

住宅診断(インスペクション)とは、

既存住宅現況検査技術者(国土交通省認定)が、

住宅の専門家の専門家の見地から、

住宅の劣化状況、

欠陥の有無、

改修すべき箇所、

おおよその費用などを

アドバイスする業務です。

既存住宅の状況を把握する為の診断で、

目視、触診、打診など、

劣化の発見のために

特殊機器を用いないで行う診断です。

建物の周辺の地盤調査。

建物の一方向に

間知石等が積まれており、

隣地側の敷地が下がっている

場所は無いでしょうか？。

その段差は2mとか3mとかです。

意外によくあるケースですが、

建物の変形度合いを調査すると、

擁壁側へ向かって

傾斜している(滑っている)と

思われる場合があります。

土圧の安全角が30度ならば、

擁壁が2mの段差であれば

影響距離は水平距離で3.5m、

3mの擁壁なら5.2mにもなりますから。

また、

擁壁等の無い水路も

水路側の地盤が下がる傾向があります。

敷地との隣地の高低差があり、

地盤が軟弱な場合はその

可能性があります。

建物の間取り図作成(現況図の作成)改修する前に、

既存建物の間取りと

状況を確認する必要があります。

現況平面図と壁柱の配置図を作成して、

要望内容の変更が

可能かどうかを検討する為には

必ず必要になります。

現況図は、

建物全体と敷地も含めたものが

一番良いかと思います。

床の下がりと柱の傾斜地盤

又は床下の状態が原因で、

床が下がったり、

柱が傾斜したりします。

広範囲での床の下がりは、

地盤沈下や地震による

液状化が考えられ、

部分的な床の下がりは、

建物の施工不良や

シロアリ等で下がると考えられます。　

柱はこれらの原因で建物が歪み、

傾斜となって現れるもので

古民家等は建物が長い時間を掛けて

歪んで柱が

傾斜していることが多い。

床の傾斜は一般的に

3/1000mm迄が目安なのですが、

古い古民家は

部屋の端部と端部の違いが

30mmなんてことが

普通にあったりします。

5/1000なんて事も良くあります。

同時に柱も傾斜しています。

室内や家外周部の建具（扉など）が

ピッタリ締まらないのは

ご存知だと思いますが、

既にその建具も

長い間に歪んだ柱に合わせて

変形しており

水平の床と垂直の柱に修正すると、

建具は全て使えない

なんて事もあります。

床下地を撤去して

新たにフラットで造る

床下の湿度(床下の傷みとシロアリ)床下の

空間の湿度が高い場合は、

カビの発生やシロアリの被害を

受け易くなります。　

床下の地面が

カラッとしていない場合は

要注意です。

また、

床下の土台や大引きの含水率にも

注意が必要ですので、

計測が必要です。

シロアリ被害。

点検口から床下を確認した際に

見えるものではありません。

雨漏りの確認初めに

建物の外観と

屋根形状から見てみます。

外壁が複雑な形状で、

屋根に谷がある場合は、

要注意です。

雨漏りは屋根の谷部分から

起こる事が多く、

一度雨漏りを起すと

雨の道が出来てしまい、

雨が強く降る度に

常に家の中へと雨水が進入します。

壁の中へ入った雨水は

断熱材を傷め、

内部結露を起こし、

土台などを傷めてしまいます。

天井に雨漏りの跡が無いか、

屋根裏に雨漏りが無いかを

しっかり調査する

必要があります。

耐震診断。

現況建物の安全性を

確認するために

建物の耐震診断を行う事も重要。

現況図として、

平面図と柱壁配置図があれば、

建物調査を行う事で

簡易的ですが

耐震診断が可能です。

安全性を確認して、

耐震性の向上が必要であれば

耐震補強の検討を行い、

リフォーム・リノベーション時には

必ず対処をする必要があります。

人命の安全は、

改修工事の一番の重要項目です。

調査機器とポイントは

水分計・レベル測定・サーモグラフィ・床下配管確認等、

住宅の改修・リノベーションの基本

リフォーム・リノベーション計画を

考える上で、

何を注意するべきかを書いてみました。　

要約しにくい

専門的な内容が多くなりましたが

具体的な内容も記載しています。

下記の内容は基本的な部分てあり、

住まい手が何をしたいのか、

どんな暮らしがしたいのかを

実現する目的は、

ここには記載していません。

計画を進める際に聞かせて頂き、

それを加える事で

暮らしやすく

自分らしい住まいになります。

改修建物で

一番問題なのは雨漏りです。　

内部へ侵入した水は

グラスウールなどの

断熱材や構造体を痛めます。

天井や屋根裏で

雨漏り跡が確認された場合は、

雨漏り場所の追跡はとても難しいです。

回答として短絡的で申し訳ないですが、

屋根葺き期間が長いのであれば

屋根全体の葺き替えをお勧めします。

それほど、

一度雨が漏ると

止めるのが難しいという事です。

また、

後載せでのソーラーや温水パネルが

屋根に乗っている場合は、

今後雨漏りの原因となりますので

そういう機会に

撤去される事をお勧めします。

屋根の上に雨漏りの原因を

載せておくのは

百害あって一利無しです。

断熱性・気密性の向上。