民泊やゲストハウス等の

始め方について。

 

 

※一戸建て新築でのゲストハウス設計デザイン・コンサルティング実例（提案時の設計外観CG）

 

 

特に民泊や

空き家利用としての

一戸建て住宅の貸し出し等について

お問合せ・ご相談を

いただく事もありますので

少しblogでも

書いておきたいと思います。

 

※実際に完成したゲストハウス外観

 

※実際に完成したゲストハウス外観

 

 

間取りは

ワンルーム or 一戸建てとするべきか？

 

旅館業法

（保健所の基準）や

消防法

（地域や規模により指導内容や基準も異なる）事

勿論建築基準法や都市計画法も

重要な要素。

 

民泊運営のオススメ。

間取りは

ワンルーム・一戸建て

どっちがよいでしょか？。

 

※宿泊客・ゲストを迎え入れるホール

 

 

※団らん可能なダイニングスペース

 

※風景も切り取り愉しむことが出来るゲストルーム

 

民泊やゲストハウス等を

検討されている方で

よくご相談頂くのが、

ワンルームから一戸建てなど、

どの間取りが一番

民泊に向いているでしょうか

というものです。

 

結論としては

投資と同じで

リスク・リターンの大きさが

それぞれ異なり、

ワンルーム

一戸建てのどちらにも

メリット・デメリットが存在します。

 

 

※2グループを想定して戸建て住宅風に設計した間取り提案（1階間取り・重層長屋設計）

 

 

※2グループを想定して戸建て住宅風に設計した間取り提案（2階間取り・重層長屋設計）

二階部分間取りを改良して一階玄関を共有にすることで1グループ民泊に変わりつつ

一戸建て住宅としての貸し出しも可能に設計可能

 

※ワンルームとして賃貸にも有効な間取リ提案

但し、建築基準法上の取り扱い及び

各市町村条例等加味する必要あり

 

 

※重建て長屋（重層長屋）設計で賃貸でも長期滞在型にも活用できる間取り提案（1階）民泊施設としても活用可能な設計

 

 

 

※重建て長屋（重層長屋）設計で賃貸でも長期滞在型にも活用できる間取り提案（2階）民泊施設としても活用可能な設計

 

 

※住宅をイメージした外観設計で民泊にも賃貸にも利用可能なプラン設計の提案物件

 

メリット

ワンルーム：旅行者の７割以上が

1〜２人旅であり需要が高い

 

固定費としての賃料、

家具家電・消耗品等の

初期費用が

少なく抑えられる

 

少人数の為クレームに

なりにくい（騒音・ゴミ）

 

戸建て：競合が少なく、

ファミリー・グループ需要を

独占しやすい。

そのため、

高単価で獲得しやすい

→結果売上をあげやすい

 

長期泊が多くなる傾向にあり、

清掃コストなど

経費を抑えられる

 

デメリット

ワンルーム：競合が多く

差別化が必要

民泊物件の５割〜６割ほどが

30㎡未満のワンルームタイプ

 

マンション規約

エレベーターの有無

鍵の受け渡し方法

常駐スタッフの有無など

事前チェックポイントが多い

 

戸建て：近隣のコミュニティに

溶け込む必要がある。

※町会費や近隣の方との集会

 

長期泊の際には

清掃での小まめなやり取りが必要

※ゴミやリネン交換

 

同地番など道案内や目印を

明確にする必要がある。

 

初期費用が収容人数が

増えるごとに高くなる

 

初期投資と収益は

間取りで異なるので

民泊でどのくらいのリターンを

想定していて、

どのくらいまで

リスクを取れますか？

ということを

最終的に事業者自身で

判断していく事になります。

 

勿論、

1Rでも2LDKでも

戸建てでもきちんと運用すれば

一定の収益をあげてくれます。

 

ここではあえて

極端にマンションの

1室タイプの

ワンルームタイプ（３０平米未満）

 

5DKのような

一戸建てタイプ（１００平米程度）の

2つを比べたときに

リターンとリスクは

どのように変わるのか？

そしてそれぞれの

メリットデメリットは何なのかを

書いてみたいと思います。

 

１R（ワンルーム）

ワンルーム民泊運営のメリット

旅行者の７割以上が1〜3人旅であり

需要が高い上記は

インバウンドの旅行者データの一部ですが、

新規・リピーター共に、

１名〜３名での旅行が

７割以上を占めています。

 

現状の日本の観光需要を鑑みても、

駅チカエリアなど、

ある程度の場所や

クオリティのある部屋づくりができれば

一定の需要がなくなることは

まずないです。

※現時点での情勢を考える事

 

固定費としての賃料、

家具家電・消耗品等の

初期費用が少なく

抑えられる

転貸可能物件（民泊許可物件）として

取得した場合は、

戸建てに比べて

面積が小さいので

賃料が安くなる場合が多いです。

 

賃料に関しては

固定経費となるので、

事業益に直結します。

 

また、

チェックイン毎にかかる

清掃費も

部屋が小さいと

それだけ安く抑えることができます。

※ワンルーム25平米ほどなら

清掃費はリネン込み5,000円/回程度。

※地域により異なるので参考程度

 

この固定費を安く運営できるのが、

小規模施設のメリットです。

 

また、

スタート時に

家具家電消耗品（FFE）の

調達が必要ですが、

この初期費用も部屋が小さく、

ベッド数も少ない場合は

戸建てと比べ

安く済ませることができます。

 

少人数の為

クレームになりにくい（騒音・ゴミ）

民泊運営において、

近隣の方や

管理会社・清掃会社からの

３大クレームは

騒音問題ゴミ捨て問題

タバコ（喫煙）問題なのですが、

ワンルーム運営の場合、

一部屋に宿泊できる

ゲストの人数が少ない為、

クレームが起こりにくいのが

メリットです。

 

ゴミ捨て問題も

マンションによっては

24Hゴミ捨てOKな

出入り自由のゴミ捨て場があり、

清掃会社との

連携もしやすい事もあります。

 

※事業用のゴミとなるので

区分けする必要はあります。

 

上記のような騒音や

ゴミ・タバコのクレームが

近隣から上がり、

そのまま保健所に連絡されると、

撤退を余儀無くされる

ケースもありますので、

長く続けやすいのも

ポイントです。

 

ワンルーム民泊運営の

デメリット

競合が多く差別化が必須

民泊物件の５割〜６割ほどが

30㎡未満のワンルームタイプ。

 

上記メリットの「始めやすさ」に

起因するのですが、

競合（ライバル）が参入しやすい、

あるいはすでに

競合だらけのエリアになっている、

という場合もあります。

 

まずはAirbnbなどの

エリア検索で、

周辺に競合がどの程度いるのか、

供給を確認する事。

 

最近は、

大手●●ショップなどの

不動産仲介会社・管理会社などが、

マンション一棟を借り上げ、

全て民泊にしていく、

などの施策を後追いでとる会社も

出てきています。

 

※マンション管理会社が

そのまま民泊経営をするので、

クレームも起きにくいです。

 

運営していたマンション1室の

隣のマンションが全て

民泊施設になった。

など相談を頂くこともあり、

これはワンルーム民泊に限らず

戸建てでも言えることですが、

競合がひしめくエリアでは

ある程度の差別化を図る

必要があります。

 

費用を安く抑え、

差別化するためには、

空間に個性を出したり、

FFE（家具家電）の調度品を

テーマをもち

統一させたり（和モダンなど）、

運営内容を吟味したり

付帯サービスはあるか？

家電にこだわれないか？などと

選ばれる部屋作りを目指すことが重要です。

 

結果宿泊単価も

高く設定が出来るので

やるに越したことはありません。

 

マンション規約

エレベーターの有無

鍵の受け渡し方法

常駐スタッフの有無など

事前チェックポイントが多い。

 

そもそもマンション内での

民泊運営は

管理会社OKが出ないとできません。

※勿論、保健所基準・消防基準等もあります。

 

また、

無人運営の場合には、

鍵の受け渡し方法

ゲストチェックインを

管理人と連携できるか？

 

自動チェックインシステムを

エントランスに置けるか？

などをマンションオーナーや

管理会社さんと

話し合う必要があります。

 

不動産仲介会社

オーナーからの

転貸の許可が

たとえ下りていたとしても、

マンション管理会社には

必ず確認を入れるように。

 

〇ワンルーム総括

まず、ミニマムスタートを

切りたい方向けに

オススメです。

 

初期費用も小さく、

クレームも起きにくいので、

民泊運営について

学びながら成長できます。

 

とはいえ、

ワンルームタイプの部屋は

Airbnb全体で見ても

6割ほどの物件数があり、

場所によっては

競合がひしめいており、

お部屋の見せ方、

インテリアコーディネートが

重要になってきます。

 

Airbnbが日本に参入した

当初であれば、

ベッドと最低限の家電

電子レンジ・冷蔵庫・洗濯機

があれば

充分に稼働していた

物件もありましたが、

今では競合も

ある程度のクオリティを持った

部屋づくりをしているので、

質素な部屋だと

見向きもしてもらえません。

 

特徴のある

おしゃれな部屋にして

写真映えを良くしていく

必要がどうしても

出てまいりますので、

ご自身でインテリアセンスに

自信がなければ

コーディネーターに

依頼した方が良いです。

 

※どのような業界にも

なんちゃってコンサルが多いので

ご注意ください。

 

また、

デメリットのところでは

細かいところまでの

記載はしませんでしたが、

マンションでは

３F以上は

エレベーターが必須だと考えています。

ゲストは大きく

重いスーツケースを

抱えている場合が多いので

階段がキツイ。

 

オートロックのマンションでは

鍵をどうゲストに受け取ってもらうか？

※郵便ポストやドアにキーボックスetc

マンションならではの

チェックポイントも多いです。

 

リターンとしては、

最大宿泊人数が

どうしても３名〜４名程度になるので

平均宿泊単価9〜14,000円

※立地・シーズンによる

 

12,000円×15日（稼働率50%）=180,000円（売上）

経費を家賃込みで

約60％とすると

利益は約72,000円/室。

としたら、

民泊をメイン事業として

月50万以上利益が出したい

という方には向かないですが、

家賃や光熱費を差し引いても

5万〜10万ほどの利益を

安定的に出したいという方には、

クレームが起きにくく、

初期費用も低く抑えられる為、

安定的に運営出来るのが

ワンルームタイプです。

※宿泊地としてのデザインも必要です

 

一戸建て

一戸建て民泊運営のメリット

競合が少なく、

ファミリー・グループ需要を

独占しやすい

例えば寝室が3つあり、

100平米ほどの

広い部屋は民泊でなく

ホテルとして

じゃ●んや楽●トラベルなどで

検索しても

高級スイートルームしかない、

などエリアによっては

供給が圧倒的に少ないです。

 

多少駅から離れており、

近隣に観光名所が少なくても、

例えば、

電車の同じ路線一本で

観光名所駅まで15分で着く場所、

などでは、

駅チカ高単価の

小さいホテルと

そこまで変わらない値段でも

予約がバンバン埋まっていくのが

この一戸建て民泊の特徴です。

 

家族やグループでは、

ひとり旅に比べ、

前もって計画を立てて

旅行する方々が多いので、

3ヶ月前〜半年前（先々のカレンダーオープン直後）から

先行して予約が入りやすく、

運営側としても

事業計画を立てやすいのも

メリットです。

 

※ゲストの居住圏によっては

宿泊の理論も異なりますので

どのような地域からのゲストを

呼び込むのかも重要

 

高単価で獲得しやすい

→結果売上をあげやすい

ハイシーズンや特日と呼ばれる

年末年始・ゴールデンウィーク

夏休みなどは特に需要が高くなり、

近隣ハイグレードホテルの

スイートルームも

ここぞとばかりに

値段を吊り上げるため、

需要に基づいた

価格コントロールを行っていれば、

一泊あたりの単価を

高く設定しやくすくなります。

 

長期泊が多くなる傾向にあり、

清掃コストなど

経費を抑えられる。

 

需要も特に多く、

海外渡航者は

連泊日数が多い傾向にあるので、

その分の清掃コストや

消耗品・アメニティの

コストが安くなります。

※チェックアウト清掃

補充のみでの設定の場合

 

設計を手掛けさせていただいた

ゲストハウスでの運営の施設では、

3ヶ月連泊の

ゲストがいらっしゃったりなど、

稼働率が月100%となる物件もあり、

物件の宿泊カレンダーが

虫食い状態にならず

効率的に運営することが

できています。

※運営側の特徴も重要

 

一戸建て民泊運営の

デメリット

 

近隣のコミュニティに

溶け込む必要がある。

町会費や近隣の方との集会

 

一戸建ての家が多いエリアは、

他にも一戸建てがあることが多く

場所によっては、

長年住んでいる方ばかりで

場所によって

その周辺のルールや

しきたりに従う必要があります。

 

例えば、

町内会費やゴミ捨てルール、

回覧板、

●町目集会などです。

 

突然できた民泊施設に

悪い噂が立たないよう

事前に近隣の方々への

挨拶回りは必須で、

 

※保健所・その他建築行政地域行政等からの

指導もあります。

 

その際に、協力できること、

ルールなどを

把握しておくように。

 

人によっては、

ご不安になる方も多いので、

意見が上がってきた場合は、

なるべく早くでの

対応が良いと思います。

 

長期泊の際には

清掃での小まめな

やり取りが必要

※ゴミやリネン交換

 

メリットの所に書いた

嬉しい長期泊ですが、

ゲストとのコミュニケーションは

大事にされた方が良いです。

 

さすがに2週間以上、

清掃も入らない

リネンも交換しないとなると

ゲストも不満に思われるので、

積極的にメッセージでやり取りを行い、

求められた場合には

すぐ対応できるように

しておくのがベターです。

 

たまに菓子折りを

持って行くなどすると

大変喜ばれ、

高評価や

リピートを頂けることも多いので、

ゲストには

しっかりコミュニケーションを

取りに行くように。

 

同地番など道案内や目印を

明確にする必要がある。

 

マンション用地と比べ、

一戸建ては

入り組んだ場所に

建っている事も多く、

そういった物件で

民泊運営される場合には、

道案内を丁寧に行う事が重要です。

 

グーグルなどでの

情報提供もポイントです。

 

予約完了メールに

PDFや動画での道案内をつけたり、

わかりやすい写真などを

共有しておくことが

良いかと思います。

 

こうしておかないと、

当日夜に道に迷った

大家族のゲストが

閑静な住宅街を

スーツケースを

ガラガラ言わせて歩き回り、

近隣の方へ意図しない

ご迷惑となってしまう事もあります。

 

当日、迷ったらすぐに連絡ください。

とゲストに事前に送るなど、

迷いやすい立地に

物件がある場合には

気をつけておくように。

 

初期費用は

収容人数が増えるごとに

高くなる。

 

民泊運営で

こだわるべき部分

それは寝具の質。

 

家具家電のなかでも

お金がかかるのは

ベッド一式ですが、

収容人数が多くなれば

多くなるだけの

ベッド数が必要となり、

初期にかかるコストが

一戸建て運営では多くなります。

 

※もちろんカトラリー（食器類）や

備品関係費用も上がります。

 

また、

転貸物件として

賃料を支払っている場合は

マンションと比べて、

こちらも高い傾向になります。

 

うまく空き家を活用したり、

ちょっとエリアを変えてみるなどして、

賃貸需要は少ないけれど、

宿泊需要は

まぁまぁあるエリアを

選べたらベストです。

 

〇一戸建て総括

まずワンルーム民泊と比べて

圧倒的に競合が少なく、

ホテル業界とも食い合わないので、

宿泊単価が上げやすく、

収益性が高くなりやすいです。

 

戸建ての民泊の割合は

全体の20％ほどとも

言われていますが、

例えば中華系の

大家族ファミリーが

子供と離れ離れにならず、

ホテル宿泊では叶わない

一緒の家で家族全員で過ごせる。

 

宗教上の理由で

一定の食べ物しか

食べれない家族が

母親の手料理を

施設内のキッチンで作って

食べることができる。

 

というような

現地の生活を変えずに

過ごせるという

民泊ならではの

需要を叶えられるのも重なり、

人気が常に高いです。

 

リターンとしては

コンサルティングを行った物件でも

70万/月 近い売上を出している

一戸建ては珍しくなく、

収益はワンルーム民泊と比べて

圧倒的です。

 

一方で、

マンション民泊と違い

周囲環境が静かすぎるケースもあり、

夜中にスーツケースを

ガラガラと転がす音や

外国語を話す声などがよく通り、

それが近隣の方々からの

クレームに繋がりやすくもなります。

 

またその地域で

独自の町ルールがある場合

※会費や集会など

ルール遵守が最優先です。

 

また有難い長期泊のゲストが

増える戸建てタイプでは、

小まめにゴミ回収や

リネン交換を申し出たりなど、

ワンルーム民泊よりも

運営を繊細に行う必要があります。

 

繊細な運営をしないと、

結果クレームに繋がりやすく、

支払った初期費用も大きい

一戸建てなのに即撤退、

なんて悲しい事に

なりかねません。

 

もし今まで住んでいた戸建てを

民泊として貸し出す場合などの、

周りの方との繋がりが

事前から深い場合は、

あらかじめ民泊の説明をして

きちんとご理解を得てから

スタートする事が

何よりも重要。

 

一戸建て民泊を始められる際は

自身でも近隣環境を

よく把握しておくように。

 

結論としてはメリット

ワンルーム：旅行者の７割以上が

1〜２人旅であり需要が高い

固定費としての賃料、

家具家電・消耗品等の

初期費用が少なく抑えられる

少人数の為

クレームになりにくい（騒音・ゴミ）

 

戸建て：競合が少なく、

ファミリー・グループ需要を

独占しやすい。

 

そのため、

高単価で獲得しやすい

→結果売上をあげやすい

長期泊が多くなる傾向にあり、

清掃コストなど経費を抑えられる

 

デメリット

ワンルーム：競合が多く

差別化が必要

民泊物件の５割〜６割ほどが

30㎡未満のワンルームタイプ

 

マンション規約

エレベーターの有無

鍵の受け渡し方法

常駐スタッフの有無など

事前チェックポイントが多い

 

戸建て：近隣のコミュニティに

溶け込む必要がある。

町会費や近隣の方との集会

長期泊の際には

清掃での小まめなやり取りが必要（ゴミやリネン交換）

 

同地番など道案内や

目印を明確にする必要がある。

 

初期費用は収容人数が

増えるごとに高くなる

 

手始めに民泊を始めてみるのであれば、

初期コストも小さく

比較的安定運営ができる

ワンルーム又は

地域に溶け込み済みの一軒家。

 

高いリターンを求めるなら、

繊細な運用、

リスク管理も必要な一戸建て。

 

ご自身の状況や目的、

地域性（立地）にあった内容を

選ばれるのがオススメです。

 

少し長くなりましたが

民泊・ゲストハウス等

建物や住戸を活用した

空き家や古民家運営

中古住宅の活用など

建築資産をどのように考えるのか？

という事も

副業や人生設計に。

 

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